建ぺい率や容積率の意味って？計算方法や緩和の条件を解説

土地探しをしていると、必ず出てくるのが「建ぺい率」や「容積率」という言葉。
エリアごとに定められており、土地に対して建てられる建物の大きさに制限が設けられています。
この建ぺい率と容積率を意識して土地を探さなければ、希望通りの建物が建てられない…！ということにも繋がります。

この記事では、愛媛県松山市で注文住宅を手掛けるアイホームのスタッフが、建ぺい率と容積率の意味や計算方法などをご紹介します。
松山市・伊予市・東温市・松前町・砥部町で新築を考えられている方はもちろん、土地探し中の方はぜひ参考にしてください。

建ぺい率とは、土地の面積に対する建築面積の割合のこと。
建築面積は、建物を真上から見たときの面積にあたります。
建物の1階の面積を指すことが多いですが、1階よりも2階の方が広ければ、2階の面積が建築面積とされます。

【建ぺい率の計算方法】

　建ぺい率（％）＝ 建築面積（㎡）÷ 敷地面積（㎡） × 100　

例えば建ぺい率が60％の土地の場合、土地の面積が100㎡なら建物面積は60㎡までの建物が建築できます。

【建ぺい率によって建物と建物の間隔を確保できる】

もし建ぺい率がなく、敷地いっぱいに大きな家ばかりが建つと、建物が密集してしまいます。
日当たりや風の通りが悪くなったり、火災が起きると延焼しやすくなったりするなど問題が起こりやすくなります。

容積率とは、土地の面積に対する延床面積の割合のこと。
延床面積は、建物の各階の面積の合計にあたり、建物の広さに直結する重要な数値です。

【容積率の計算方法】

　容積率（％）＝ 延床面積（㎡）÷ 敷地面積（㎡） × 100　

例えば容積率が80％の土地の場合、土地の面積が100㎡なら延床面積は80㎡までの建物が建築できます。
2階建ての建物なら、1階と2階が40㎡ずつでも、1階が50㎡で2階が30㎡の建物でも、合計が80㎡になればOKです。

【容積率によって住環境とインフラのバランスが守られる】

もし建ぺい率に上限がない場合、一戸建てが建ち並ぶ街並みに、大型マンションを建てることも可能になります。
大型マンションの影になってまったく日が当たらなくなる建物も出てくるかもしれません。
また、居住人口が急に増えることで、周辺の上下水道や道路といったインフラ設備とのバランスも崩れてしまいます。

容積率は、建物の大きさを制限によって居住人口の急激な増加を抑え、快適な住環境を維持するために定められています。

建ぺい率と容積率は建築基準法で、用途地域というエリアごとに上限があります。
用途地域は、建築できる建物の種類や大きさに制限を設け、快適な住環境を守るために「住居エリア」や「商業エリア」など目的ごとに13種類に分けられています。

建ぺい率や容積率の上限が高ければ、建てられる建物も大きくなります。しかし、日当たりや騒音などはどうでしょうか。
商業施設や工場などの大きな建物が多い地域だと、住むにはあまり向かないところかもしれません。
もし静かな住環境が好みなら、建物と建物の距離にゆとりがある、建ぺい率や容積率の上限が低く設定されている土地がおすすめです。

松山市の用途地域は、都市計画情報マップから確認できますよ。

建ぺい率と容積率は、特定の条件をクリアすることで緩和措置を受けられます。
この緩和措置を活用すると、建築できる面積にゆとりができますよ！

【建ぺい率の緩和措置】

1：角地なら建ぺい率がプラス10％

土地の2辺が道路に面している角地なら、用途地域ごとに決められた建ぺい率の上限が10％プラスになります。
ただし自治体によって角地と認められる条件が異なる場合があります。詳しいことはその土地を取り扱う不動産業者や、自治体の都市計画課などへ確認しましょう。

2：防火地域に耐火建築物を建てるなら建ぺい率がプラス10％

防火地域に対応した耐火建築物の場合も、用途地域ごとに決められた建ぺい率の上限が10％プラスになります。
防火地域は火災リスクや延焼リスクを下げるため、建築基準法で定められた材料を使って火災に強い耐火建築物を建てる必要があり、建築費用がその分高くなる可能性があります。

1と2のどちらも満たす場合は、合計してプラス20％になります。
しかし、この条件に当てはまる土地に限定してしまうと、その他の希望に合う土地が見つからなく可能性もあります。

建ぺい率の緩和措置は、希望の土地がこの条件に当てはまっていればラッキー！程度に考えた方がいいかもしれませんね。

【容積率の緩和措置】

1：屋根裏収納やロフト

屋根裏収納やロフトのある階の床面積の半分まで、天井の高さが140cmまでであれば、延床面積にカウントされません。
縦の空間をうまく利用することで、お家の広さにゆとりができます。

2：吹き抜け

吹き抜け部分には床がないため、延床面積にカウントされません。
吹き抜けは部屋の広さに直結しませんが、天井までの高さがあることで日当たりをよくしたり、開放感が生まれるなどのメリットがあります。

3：ベランダやバルコニー

建物外周から張り出しているバルコニーやベランダなどは、張り出している部分が1m以内であれば延床面積にカウントされません。
居室に掃き出し窓をつけて、ベランダやバルコニーに空間がつながるようにすればお部屋の広さ以上の解放感がありますよ。

4：車庫やガレージ

車庫やガレージも延べ床面積には含まれません。ただし、住宅面積の1/5までという制限があります。

5：地下室

地下室の天井部分が、地盤の高さより1m以下の場合は延べ床面積に含まれません。
また、その場合は住宅面積の1/3以下までとされています。

屋根裏収納やロフト、吹き抜けなどは間取りに取り入れやすいのでうれしいですね！